第4話 おじいちゃんの疑問「収益性」
うーん、駐車場でも、なんとかやっているわけじゃし、
初めての投資じゃから、少し不安じゃなぁ。
高齢者専用賃貸住宅 いいわね。

実際の高齢者住宅の投資額や利回りを教えてくれんかね。

プロからのアドバイス

規模や高齢者住宅の種類などにより、数千万から数億円と投資額は異なります。表面利回りは一般的には10%前後が多いでしょう。(※土地や規模により異なります。)

この利回りを大きく左右するのが、建築費と借上げ賃料です。適正な建築費、適正な借上げ賃料で行うことが重要です。

建築費

建築費の削減は、重要なポイントです。
安くて質を落とすのではなく、適切な工法の選択、過剰な仕様や規模にしないなどポイントを押さえて、適正な建築費でコストを削減することが重要です。

値上げ賃料

賃料が高いほうが当然利回りは高くなりますが、借上げる運営事業者の経営を苦しくしてしまっては仕方がありません。賃料は適正な賃料として、建物を大きくしすぎたり、過剰に豪華にしないなど、高齢者住宅の種類などにより適正な規模、適正な建築費に抑えることが重要でしょう。

補助金

地域や建物の種類によっては補助金を活用できる場合もありますので、活用するのも有効な方法です。

ふむふむ、うちの土地で 高齢者住宅なんか建てられるのかねぇ。

高齢者住宅にも様々な種類があります。

高齢者住宅といっても様々な種類があり、住宅以外の医療系、介護系の施設などの活用法もあります。土地の適正に合わせて活用することができますので、 立地や規模などにあわせて、運営事業者様をご紹介いたします。

高齢者住宅の種類

※それぞれの土地の条件により、建てることのできる高齢者住宅は異なります。詳しいことを知りたい方は、お問い合わせください。

うちの土地でも、できそうじゃな。事例はみれるのかね。

工法も重要じゃなぁ。建築費以外にも関係あるのかねぇ。

工法についてご紹介します

工法により建物の減価償却期間(=税務上の耐用年数)が構造別に定められています。※実際の耐用年数とは異なります。

構造別の減価償却期間(耐用年数)
RC造(鉄筋コンクリート造)             47年 (定額法償却率 0.022)
重量鉄骨造                34年
軽量鉄骨造                                27年
木造                                         22年
薄板軽量形鋼造(スチールパネル工法) 19年 (定額法償却率 0.053)

例えば、RC造と薄板軽量形鋼造(スチールパネル工法)の高齢者住宅の場合で比較してみましょう。

減価償却費の比較 薄板軽量形鋼造の方が節税効果大

この減価償却費を、毎年の収入より控除することができます。
減価償却費が大きいほど、所得税・住民税の負担が少なくなり、節税効果が高くなります。
減価償却費が大きいほど、実際の手元に残る金額は大きいということです。

減価償却期間
運営事業者の借上げ期間を20年とした場合
薄板軽量形銅造(スチールパネル工法)減価償却期間19年
契約が終了する20年目には建物の減価償却を全額し終わる
RC造(鉄筋コンクリート造)減価償却期間47年
全体の20/47=42%しか減価償却できない
残り57%(2億8620万円分)の節税効果を得られないまま、契約終了

運営事業者の借上げ期間を20年とします。
薄板軽量形鋼造の場合は減価償却期間が19年なので、契約が終了する20年目には建物の減価償却を全額終えるので、建物の減価償却による節税効果を充分に活用できています。
RC造の場合は、減価償却期間が47年なので、全体の20/47=42%しか減価償却していません。残り57%の2億8620万円分の節税効果を得られないまま、契約終了を迎えることになるのです。

減価償却期間により、税引き後に手元に残る金額が大きく変わってくると言えます。

建物にはRC造、重量鉄骨造など様々な構造があります。
すべて建築基準法に基づいて建築されるので耐震基準などは同じですが、建築費や減価償却期間などに差がでてきます。
高齢者住宅の土地活用において重要ポイントである建築費は、構造により左右される面がありますので、建物の規模や用途に合わせて最適な工法を選ぶことはとても重要です。

なるほど、良くわかった。
まぁ、しかし、あせる必要はないじゃろう。今しかできないわけじゃなかろう?

具体的な事例をご紹介します

今から始めることをおすすめします。
高齢者人口は増加の一途ですが、このグラフをご覧ください。

人口の将来推計
我が国の75歳以上人口の割合は現在10人に1人の割合であるが、2030年に5人に1人、2055年には4人に1人になると推計されている。

75歳以上の人口はこれから急増してきますが、20〜25年後には増加率がゆるやかに変わります。20年程度の借上げ期間を考えると、10年後にスタートして借上げ期間中に高齢者人口の伸びが小さくなるよりは、ここ数年で高齢者住宅の土地活用をスタートするほうが安定した土地活用と言えるでしょう。

今が、良い機会じゃな。

今が、良い機会じゃな。
ねぇねぇ、いつ駐車場がおうちに変わるの。
そんなに早く建て替えられるわけじゃないわよ。
運営事業者はどうやって見つけるのかしら。
なるべく建築費を抑えられると良いんじゃが。
どこに相談したらいいのかなぁ。